La disponibilidad de inmuebles en alquiler aumentó casi un 180% desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la medida con la que el presidente Javier Milei desreguló los contratos al terminar con la ley que regía hasta ese momento para el sector, entre otras cuestiones.
Esto determinó que el 90% de los nuevos contratos de alquiler formalizados en la Ciudad de Buenos Aires fueran por un plazo de hasta 24 meses de extensión, cuando con la norma anterior debía ser por tres años, según el informe de octubre del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario.
La baja en los precios
El informe también reflejó que “el valor locativo en el mercado de viviendas se encuentra a la baja en términos reales, desde enero de 2024 a septiembre de 2024, del orden del 40,4% respecto de los valores iniciales.
El reporte señaló que a partir del DNU 70/23, firmado el 20 de diciembre pasado, tras la asunción del presidente Javier Milei, la oferta de alquileres se incrementó 174,95% y que de ese total, el 95,93% son departamentos.
La normativa además de derogar la Ley de Alquileres 27.551 dejó a “libre arbitrio de las partes” el acuerdo del contrato, que incluye la moneda y la actualización de los alquileres, así como su extensión en el tiempo.
Una mayor disponibilidad
“Antes del DNU, había 600 departamentos en la ciudad de Buenos Aires para contratos de 36 meses. La gente le dio la espalda a la Ley de Alquileres. Los propietarios retiraron masivamente sus inmuebles del alquiler y a los inquilinos les costaba mucho encontrar propiedades”, dijo el presidente de la Fundación Vocación Inmobiliaria y representante asambleario del Colegio Inmobiliario, Hernán Iradi.
Iradi indicó, además, que actualmente “hay 16.000 propiedades en alquiler para contratos tradicionales” en la ciudad de Buenos Aires.
“La derogación de la Ley de Alquileres trajo tranquilidad al mercado, el propietario se siente más tranquilo a la hora de alquilar porque siente que no pierde dinero contra la inflación que era lo que estaba pasando con la vieja ley”, coincidió el integrante del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, Alejandro Moretti.
También remarcó que eso generó el “ingreso de propiedades que antes no convenía poner en alquiler”.
Los contratos, en pesos
Frente a la desregulación que permitió el DNU, el Observatorio registró que “el 90% de los contratos se pactan en pesos” y que ambas partes “están consensuando en su mayoría contratos por 24 meses, en pesos, con ajuste cuatrimestral utilizando el IPC (Índice de precios al consumidor) o el ICL (Índice para contratos de locación)”.
La rentabilidad
Respecto de la recuperación del capital invertido en la compra del inmueble, el Observatorio registró que la “rentabilidad anual bruta promedio del alquiler para vivienda es de 5,43% para un contrato iniciado el 1º de enero de 2024”.
“Eso es muy subjetivo de cuándo se haya comprado el departamento. No es lo mismo una persona que compra ahora un departamento por el que pagó 60 mil o 70 mil dólares, que una persona que lo compró hace cinco años a 110 mil. Obviamente la tasa de rendimiento va a ser mucho menor”, subrayó Moretti.
La voz de los inquilinos
De lado de los inquilinos, el referente de la organización Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, afirmó que a partir del DNU 70/2023 “el mercado inmobiliario impone obligaciones imposibles de sostener en el tiempo: actualizaciones del precio cada tres meses atados a la inflación, actualización del depósito, todo a cargo de los inquilinos como los impuestos, expensas extraordinarias y arreglos”.
Y al señalar que hubo una “campaña en contra de la Ley de Alquileres”, reconoció que es “verdad” que actualmente existe una mayor oferta de alquileres pero apuntó contra “la figura del jubilado con un departamentito en alquiler”.